原标题:临海小城模式逆境:望房团纠纷,养老梦碎,淡季成空城
损坏了珍贵的海岸资源
却异国建成预期的“旅游度伪胜地”
只有成片水泥钢筋森林
背后的深层次题目是海岸线开发的乱象

2019年7月5日,山东威海乳山市街头的海景房广告。图/IC
临海小城模式逆境:
海景房、养老梦和空城计
本刊记者/杨智杰
发于2020.12.21总第977期《中国信休周刊》
山东乳山海景房的出售现场,足够着魔幻的仪式感。
“现场做事人员请首立,让吾们恭喜来自河南省郑州的××老师,成功预购金鼎·铭城8号楼××室,让吾们掌声迎接,谢谢添入!”主办人清脆的声音从话筒中传出,一位中年男士被请到多人眼前。售楼处大厅松散的数十位出售人员苏息讲解,首立、转身立正,对着购房者竖首拇指,踏着音笑节奏鼓掌,还有人燃放了礼花。
这是乳山市银滩金鼎·铭城售楼处。11月下旬,银滩已是淡季,游客在“十一”之退守潮。夜幕降临,沿着海岸线的绝大无数房子沉入黑黑,无人居住,恍若空城。金鼎售楼处是最嘈杂的一角,两辆大巴车停在路边,大厅里的几十张桌子坐满了人,以中晚年人居多,每隔几分钟便有人付下购房定金。
近期的一些风波并未消减乳山望房团的亲炎。而针对银滩房地产“乱象”,乳山市委市当局成立说相符调查组进走整饬,其中包括中介子虚宣传及海景房出售模式等题目。
多年来,望房团纠纷,养老梦碎,淡季成空城,首终如一团阴影盘旋在乳山头顶,也是国内诸多临海小城市发展逆境的缩影。
买房团的套路
2019年4月,经熟人介绍,李梦年过60岁的母亲参添了翔海房产布局的晚宴,在现场缴纳了1万元,参添翔海房产1万抵3万的运动后,母亲添入了乳山买房团。
买房团,是国内房地产常见的一栽营销手段。地产商或中介公司以望房为由头,布局有肯定经济基础的中晚年人,矮价或者免费乘大巴去某地售楼处望房、游戏,包餐费、包止宿费、包车费。购房者望似占了益处,也容易走入买房团陷阱。不少楼盘因作恶预售、夸大原形宣传等走为,引发大量纠纷。在多多滨海城市中,乳山买房团最为著名。
4月26日,李梦母亲乘坐大巴到达乳山,次日在翔海房产做事人员带领下参不都雅了小区。“翔海房产做事人员外示,当地配套完善,后续会有协调医院分院在小区后方落地,有跨海隧道可通大连、韩国,极力鼓吹当地环境优厚,交通发达,适当养老,并且升值空间可不都雅。”李梦通知《中国信休周刊》,母亲交了7万元定金,定下了一套50.7平方米的房子。
远在湖北的李梦父亲收到了扣款短信,有关李梦母亲异国回答,直到她回来,家人才晓畅她已经定下来一套海景房。
李梦详细查望了认购书以及定购收据,发现宣传手册以及位信任休写的是长城文华苑,而母亲实际定下的房产为长城文华花苑,收款方是乳山长城房产开发公司,也不是翔海房产。她带父母到翔海地产核实,发现了更多漏洞。翔海房产称,小区离乳山火车站近,仅需半小时公交路程。而李梦查询发现,乳山火车站离小区有35公里,乘公交车必要2小时旁边方可到达。她想进一步晓畅小区附近医院和跨海隧道项现在,地产公司却拿不出有效的当局文件。
乳山市当局有关负责人对《中国信休周刊》回答,乳山并异国在建设北京协调医院分院的项现在。而开发商所宣传的海底隧道,是2008年韩国方面挑出的中韩海底隧道构想,但也仅仅中止在构想,近十年未有任何实际挺进。
为区分买房团和本地购房者,开发商会采用两套出售队伍,互不作梗,出售价格也分歧。“团里的客户吾们是不迎接的,他们过来后管吃管喝管住,这都要均摊到成本上。”一位负责迎接本地客户的营业员通知媒体。
当局对当地开发商的出售套路很晓畅。乳山市当局有关负责人通知《中国信休周刊》,近些年,乳山在规范出售市场,抨击子虚宣传、不恰当吸收营业、诱骗消耗者营业等走为,强化房地产出售周围治理,制定出台了规范中介机构、规范出售和开展出售价格检查等文件。
但题目至今仍未根治,甚至奏效甚微。在裁判文书网上搜索“乳山、海景房”,小我参添买房团定购银滩预售商品房后,与地产公司或出售中介产生纠纷的官司,近些年仍一再发生。
乳山市住房和城乡建设局党构成员孙英宁对《中国信休周刊》坦言,银滩房地产出售很多是异域代理机构,增补了监管难度。此外,近期他们也在追求执走“镇静期”,让购房者在一按期限的镇静期内能够商议退房,从制度上规避退房退款难的题目。
子虚养老梦
乳山位于胶东半岛东南端,银滩旅游度伪区是号称“天下第一滩”的国家4A级景区。在东西延迟21.3公里的海岸线上,分布着200多个小区,大多是30~80平方米不等的小户型。据乳山市当局介绍,银滩90%的一手房都已售出。
花二三十万元或者五六十万元,就能拥有一套“海边的家”,望上去是不错的选择。易居钻研院智库中央钻研总监厉跃进分析,海景房对于住房投资和消耗的勾引力是最大的,从各大房企的投资策略和出售策略望,也比较炎衷以“大海”等为项现在营销的卖点。
外埠人买房,并非都是为了居住,投资、养老、度伪是外埠人购买海景房的三大主意。
但近十年来,投资的奏效不如人意。上述乳山官员介绍,2010年以后,大量二手房涌入了市场,多年来,二手房价都在2000~4000元/平方米上下浮动。
投资客之外,不少外埠老人买海景房,主意是期待往往享福“面朝大海,春暖花开”。但实际中,海景房配套永远不完善,宣传单上的美益愿景无法被兑现,使当地难以留住度伪和养老的外埠人,也进一步限定了升值空间。
乳山行为县级市,只有一个火车站,尚未通高铁。人们去度伪,得坐飞机或高铁先到威海或者烟台,再转大巴车到银滩,路上要消耗两三个小时。银滩通了公交到市区,阻隔30分钟一趟。
乳山的房地产多主打“养老”概念,当然养吧、长寿之乡都是吸引购房者的卖点。但是银滩只有一家二级医院,乳山市第二人民医院。一位来银滩定居6年的网约车司机通知《中国信休周刊》,银滩的医疗设备不足齐全,CT等很多检查异国手段做,他拉过不少望病的乘客,要开车半小时到市里医院。一个老人曾通知媒体,她每次过来度伪,都要备益半年剂量的药品。
供暖题目也被一向被购房者诟病。上述乳山当局官员介绍,在2010年以前,银滩的定位主要是度伪区,小区周边配套少。在200多个小区中,只有个别小区能够荟萃供暖,其他小区只能议定壁挂炉、电供暖、空调等手段自走取暖。
居住在忆海苑的王海燕每年都来银滩养老。她今年60多岁,老家在河北唐山,每年4月旁边来银滩住上半年多,高血压很少再犯。附近的宫家庄每逢三、九的日期有集市,生活也方便。但是由于异国暖气,一入冬就少了人气,她住的那栋楼有13层,夏季还有六七户人家,过了国庆节,只剩下两户。
11月下旬,寒潮突至,王海燕和外子弃不得开壁挂炉取暖。下昼4点,她早早回到卧室,掀开电炎毯,坐进被窝玩首了手机。她已经定了12月初的机票,准备和外子飞到女儿的城市过冬。
淡季成空城
银滩只有两个季节,淡季和旺季。
每年5月首,各地的游客都会来此度伪。而“十一”事后,游客退潮,只剩下一些常住的中晚年人和做营业的商户。一到夜晚,海景小楼和别墅阴郁一片,只有小批房间亮着灯。临近海边的一些餐馆商铺,大无数贴着“转租”广告,度伪酒店、海边的景点都休了业。打网约车,往往要等上十多分钟,得正好有司机刚从市区过来送人。
有中介曾通知媒体,银滩海景房夏季入住率大约50%,冬天的入住率只有10%。乳山市当局则向《中国信休周刊》介绍,高峰期时银滩常住人口10万余人,冬季常住人口1万余户、近3万人。
不光是乳山,候鸟式经济在滨海旅游城市是常态。海南省政协曾在《进一步强化“候鸟群体”服务管理发挥“候鸟人才”作用的调研通知》统计,海南的“候鸟”人口多是来自东北的老人,占比超过一半,北京、内蒙古、河北、山东等省区市的人口约占四分之一。
大量“候鸟”游客,促进了滨海城市的旅游业,带火了房地产走业,但也给当地带来困扰。乳山市住房和城乡建设局党构成员孙英宁外示,人们候鸟式居住,对当地服务业有很大影响,餐饮等店铺只在5~10月开张,淡季很多业主回家后,服务走业就关门了,景区同样面临这个题目。空置率居高不下,不光给小区的物业管理带来难题,物业费收取难得,也造成重大的资源铺张。
乳山市期待议定改善生活配套,让“候鸟”留下来。上述乳山官员介绍,2008年前后,很多人来银滩买房,但那时银滩的定位只是旅游度伪区,并非根据城市规划建设,私塾、医院、绿化等配套与房地产周围首终不匹配。
2010年之后,向当局响答配套题目的住户越来越多,乳山市最先“踩刹车”。上述官员通知《中国信休周刊》,大约2014年后,除了棚改项现在、开发商此前拿到土地尚未开发的项现在外,当地当局在银滩再也异国批新的土地,还将银滩的定位从旅游度伪区调整为新城区,最先补旧账。
但补旧账存在很多难得。供暖方面,银滩东西狭长走向,当地当局钻研发现,采取荟萃供暖管网过长,炎消耗相等主要,添上银滩“候鸟式”居住特点,冬季在此居住的人口少,更添重了荟萃供暖炎消耗。所以,乳山市决定在保持银滩西部区域荟萃供暖的基础上,采取空气能、燃气壁挂炉、电采暖平松散式供暖手段,解决群多采暖需求。
乳山市当局挑供给《中国信休周刊》的一份原料表现,近些年,乳山市正在补齐基础设施建设短板,已累计投入30多亿元,实施了包括道路、园林绿化、亮化、供水排水、城市公交、哺育医疗等系列工程。在交通上,莱荣高铁将于2023年完善,届时乳山将会迈入“高铁”时代,到北京、上海仅需4个小时。
对于乳山云云一个县级市而言,要在短时间内清晰改善基础设施,几乎是不能够的义务。乳山总人口56万人,市区人口仅为15万。近20年来,人口出生率负添长,老龄化主要。2019年,乳山市当局财政收入为46.88亿元人民币,匮乏大的实体产业撑持。
上述官员对《中国信休周刊》坦言,很多人质疑银滩医院少、公交车班次少的题目,“吾认为他们质疑得对,但是乳山行为县级市,医疗程度只能如此,不光仅是乳山,这是县级市的远大程度。”他挑到,直到2019年,乳山市当局才有财力在市区新建3个公立小儿园,投资1.5亿元。银滩的基础设施建设,同样受限于当局的财政实力,“基础设施改善肯定有一个过程,不论哪个环节,都必要很大的投资,并且经历长时间才能完善”。
海岸线开发太甚
乳山的为难,只是中国多多坐拥优质海洋资源的中小城市的缩影。
北首渤海湾的大连、营口、秦皇岛,胶东半岛上的青岛、威海、烟台下辖的龙口和海阳,再去南,到浙江舟山、广东惠州,以及海南三亚、广西北海等城市,海岸线上遍布着密密麻麻的海景房。
“现在这些动辄几千、上万亩的大项现在,夜幕降一时,只有一片异国灯光的修建物,形如‘鬼城’。”上海大学社会学教授顾骏曾撰文指出。他认为,损坏了珍贵的海岸资源,却异国建成预期的“旅游度伪胜地”,只有成片水泥钢筋森林,背后的深层次题目是海岸线开发的乱象。业妻子士概括乱象背后主要有三点因为:一是开发时机偏差,过早透支了海岸线资源;二是匮乏益的规划,开发商一哄而上,造成了损坏性开发;三是异国一个中央产业撑持,异国健康的经济生态链,无法赓续发展。
据上述乳山官员介绍,乳山海景房开发首步于1992年,外埠开发商来到银滩,那时当局异国规划,对房地产也异国定位,只是觉得“临海必要开发,吾们就开发了”。大周围开发首于2004年旁边,几年之内,二十多公里的海岸线就挤满了房子。2008年,乳山房地产开发投资比上年添长了69.52%。2007年、2008年地方财政添长高峰时,乳山市当局财政收入中有六成来自房地产。
上述官员通知《中国信休周刊》,乳山很难借鉴其他城市的经验哺育,“吾们开发时间早,周围城市发展晚,反而吸收了吾们的一些哺育,比如说在规划上做了调整,但是他们也有本身的题目。”
厉跃进认为,海景房是滨海城市不走或缺的片面,但是现在的题目是各地点状开发,匮乏省优等荟萃规划。
全国政协委员、山东财经大学教授郭松海曾多次在山东省两会上挑交专项挑案,呼吁山东省厉控海岸线房地产开发。他和团队曾实地走访了山东沿海多个城市,几乎每一个城市下面的县、市,凡是沿海的地方,都建成了一片片商品房,单个项现在线积超过千万平方米的不在小批。
更凶劣的是,2010年后,借国家强调发展海洋经济之名,一些城市清晰挑出“向海洋要土地”,崛首“填海造房炎”。据新华社报道,在海南、广东、山东、辽宁等片面沿海城市,不少楼盘议定填海一连扩建“海景房”。时任国家海洋局海域管理处处长李文君指出,“填海造房炎”的背后是暴利驱动。根据那时的法规,围填海形成的土地属于“不决性的新添土地”,无需承担耕地的开垦费用。填海成本每亩15万~20万元不等,转手上千万就能够拍卖给开发商,地方当局获得优厚的土地利润,开发商再以海景房为卖点,高价卖给购房者。
无节制的开发,给海岸线带来了不走反的迫害。郭松海曾举例,“北方明珠”大连,由于在岛屿原脉、滨海湿地大周围填海造地进走房地产开发,现已十足陆地化,损坏了固有的生态环境,海岸动态均衡遭到损坏。
2016年11月1日出台的《海岸线珍惜与行使管理手段》,是中国海岸线珍惜的转变点。《手段》中挑到,厉格限定建设项现在占用当然岸线,不及已足当然岸线保有率管控现在标请求的用海项现在整齐不予准许。中国海洋大学法学院副院长董跃在授与《中国信休周刊》采访时挑到,从2016年中央有关政策下达最先,青岛以及其他沿海城市,都已经最先采取对海岸带的专项整治。
不少滨海中小城市发展路径表明,以房地产带动地方经济的路走不通。一些业妻子士指出,打着旅游地产的名义做完了地产却异国做旅游,最后会导致以人气惨淡终结的终局。
乳山也想转变当下的逆境。“当局能做的就是改善基础设施,或者争夺其他政策,吸引更多业主留下,拉动消耗。”孙英宁说。但实际是,海景房吸引的多是中晚年人,由于匮乏中央产业,难以吸引真实的年轻消耗群体留下。
(答受访者请求,李梦、王海燕皆为化名)
义务编辑:张迪